تقرير: سوق العقارات الإماراتي أكثر قدرة على مواجهات التحديات

الاقتصاد الوطني لدولة الإمارات سينمو بنحو 2.7% خلال هذا العام، ليفسح المجال أمام فرص نمو وتحديات جديدة

أفاد تقرير لشركة "جيه إل إل" للاستشارات العقارية، تلقت بوابة "العين الإخبارية" نسخة منه، أن أسعار الإيجارات السكنية في دبي ستشهد تراجعاً خلال العام الجاري، بنسبة 5%، وأرجع التقرير تراجع إيجارات العقارات إلى دخول مزيد من الوحدات العقارية الجديدة في السوق أتاحت المزيد من الخيارات أمام المستأجرين وطمأنت السوق بشكل جعل من الهدوء سمة للسوق في الفترة الحالية مما ضغط على الأسعار بشكل نسبي.

ويشهد سوق العقار في الإمارات المزيد من التحديات خلال 2016، تزامناً مع بدء تأثره بالانخفاض المستمر لأسعار النفط، واستمرار التوترات الجيوسياسية، ما سيؤدي إلى انخفاض السيولة النقدية.

وأفاد تقرير "مجموعة جيه إل إل" للاستثمارات والاستشارات العقارية، أنه رغم تأثير ذلك على الإمارات وسائر دول "مجلس التعاون الخليجي"، إلا أن سوق الإمارات العقاري بات الآن أكثر استعداداً من أي وقت مضى لمواجهة مثل هذه التحديات.

ومن المرجح أن يشهد سوق الإمارات العقاري المزيد من التحديات خلال 2016، لكن الاقتصاد الوطني لدولة الإمارات سينمو بنحو 2.7% خلال هذا العام، ليفسح المجال أمام فرص نمو وتحديات جديدة على حد سواء.

وحدد تقرير المجموعة ثمانية توجهات رئيسية قد تؤثر في سوق الإمارات العقاري هذا العام:
تراجع السيولة

استمرار هبوط أسعار النفط سيؤدي إلى تقليص القدرة على ضخ السيولة النقدية في النظام المالي، وبالتالي تقلُّص سيولة الأسواق بشكل عام، والتأثير سلباً على حجم استثمار المشاريع العقارية خلال 2016.

ومن ناحية أخرى، سوف تزداد صعوبة الحصول على تمويل تقليدي للمشاريع العقارية، ما سيدفع شركات التطوير العقاري للبحث عن آليات تمويل بديلة لمشاريعها، كاللجوء إلى تأسيس مشاريع مشتركة، وإعادة التمويل، وإقامة شراكات بين القطاعين العام والخاص، وطرح أدوات استثمار مشترك.

ازدياد مشاريع "البناء حسب الطلب" و"البيع وإعادة الاستئجار"

ستمثل مشاريع "البناء حسب الطلب" إحدى الوسائل البديلة لتمويل المشاريع العقارية الجديدة، ومواجهة تقلص السيولة النقدية.

وتقوم هذه الطريقة التمويلية، على بناء مشاريع عقارية وفق المواصفات التي تحددها الشركات التي ستستأجر أو تشتري الوحدات الجديدة التي تتيحها تلك المشاريع، حيث ستلتزم تلك الشركات باستئجار أو شراء الوحدات التي توفرها تلك المشاريع بعد اكتمال بنائها.

وينتشر هذا المفهوم التمويلي في الأسواق العقارية الأكثر تطوراً، ويشير إلى تنامي نضوج سوق الإمارات العقاري.

من ناحية أخرى، يعتبر أسلوب "البيع وإعادة الاستئجار" وسيلة تمويلية أخرى، تتيح لشاغلي المباني القائمة تحرير رؤوس أموالهم وإعادة استثمارها في أنشطتهم الرئيسية.

ورغم أن أسلوبي "البناء حسب الطلب و"البيع وإعادة الاستئجار" يعتبران أبرز حلول التمويل البديل المستخدمة في القطاعين المكتبي والصناعي بسوق الإمارات العقاري حتى الآن، إلا أن هناك اهتماماً متزايداً بهذين الأسلوبين داخل قطاعي التعليم والرعاية الصحية.

تخفيض استثمار رؤوس الأموال في الخارج

سيشهد 2016 انخفاضاً في مستويات تدفق رؤوس الأموال من الشرق الأوسط إلى الأسواق العقارية لسائر مناطق العالم، مقارنة مع مستوياتها في 2015 الذي ضخ خلاله مستثمرو المنطقة 11 مليار دولار بالأسواق الأجنبية.

وسيشكل الأثرياء أو الشركات العائلية الحصة المتزايدة من رؤوس الأموال التي ستضخ خلال 2016، مقارنة مع هيمنة الصناديق السيادية على تلك التدفقات الاستثمارية في 2015.

ومع تنامي نضوجها، من المتوقع أن تغيِّر تلك الصناديق إستراتيجيتها الاستثمارية خلال 2016، وتسعى إلى عمليات تخارج استثماري مربحة سوف تزيد من حركة البيع.
تأخر تنفيذ المشاريع يخفض مخاطر تخمة المعروض

من المرجح أن تتمثل بعض الأعراض الجانبية لتباطؤ السوق 2016 في استمرار ظاهرة تأخر تنفيذ المشاريع، لتكون "نعمة خفية" تساعد على استقرار الأسواق، وتفادي تخمة المعروض.

وتعود أسباب التأخر في تنفيذ المشاريع إلى عدة عوامل، تشمل صعوبات التمويل، والنزاعات التعاقدية، وتأخر عمليات البناء، والحصول على التراخيص أو الموافقات، بينما تلجأ بعض شركات التطوير العقاري إلى تأخير إنجاز مشاريعها لتفادي إغراق الأسواق.

ومن الملاحظ أن نسبة تنفيذ المشاريع العقارية المعلنة كانت منخفضة خلال خمسة الأعوام الماضية، حيث لم يتم إنجاز بناء سوى 30% من المشاريع السكنية، و45% من المشاريع المكتبية في مواعيدها المقررة، ومن المتوقع استمرار ظاهرة تأخر إنجاز المشاريع خلال 2016، ما سوف يؤدي عملياً إلى تقليص مخاطر حدوث تخمة في المعروض.

الأفضلية للمباني الفعالة

ستشكل الإنتاجية أحد الاعتبارات الرئيسية التي تحدد اختيار الشركات لمكاتبها الجديدة، لذا سيتركز الطلب بصورة متزايدة على المباني الفعالة التي تتيح لموظفيها العمل في أجواء أكثر كفاءة وإنتاجية.

ورغم أن المستويات الإجمالية للطلب ستشهد انخفاضاً متزايداً هذا العام مقارنة مع مستوياتها في 2015، قوة الطلب على المباني الفعالة التي توفر استخداماً عملياً عالي الكفاءة للمساحات، ومصاعد عالية الجودة، ومساحات كافية لركن السيارات، وسهولة الوصول إلى وسائط المواصلات العامة وغيرها من المزايا.

ولفت تقرير مجموعة "جيه إل إل" إلى أن المكاتب عالية الجودة تسهم في تعزيز إنتاجية الموظفين، وأن المساحات المكتبية عالية الجودة والمرونة تستطيع بالتالي مساعدة مستأجريها أو مشتريها من الشركات في استقطاب الموظفين والاحتفاظ بهم وتحفيزهم.

تعزيز قيمة المباني القائمة

يتمثل أحد التوجهات الرئيسية الأخرى في سوق الإمارات العقاري لـ2016، في تجدد التركيز على تعزيز قيمة المباني القائمة عبر تطوير تجهيزاتها بدلاً من طرح مبانٍ جديدة في الأسواق، ما يرفع الطلب على مشاريع المكاتب والضيافة المعاد تجهيزها بأسواق التجزئة، وسيسعى مالكو العقارات إلى تعزيز جاذبية عقاراتهم بما يتماشى مع تغير أنماط الطلب.

كما أن العديد من مستأجري هاتين الشريحتين من العقارات، يعيدون النظر في خياراتهم على ضوء التحديات الاقتصادية التي تواجههم، حيث إن إعادة تجهيز عقاراتهم تشكل خياراً أكثر اقتصادية من الانتقال إلى عقارات جديدة.

ويزداد الإقبال على خيار إعادة تجهيز المكاتب، تزامناً مع سعي الشركات المستأجِرة للحصول على مكاتب أكثر كفاءة وإنتاجية ورحابة بأسعار في متناولها، وفي المقابل، هناك طلب أقل على المباني المكتبية الأيقونية الأقل كفاءة.

مستجدات الساحة الفندقية

من المتوقع أن تشهد الفنادق ومنشآت الضيافة في الإمارات تغيرات وتطورات كبيرة خلال 2016، تزامناً مع انخفاض حجم الطلب عليها، وسوف تتأثر باختلال عمل الوسائط التقنية المتطورة أحياناً (مثل الحجز عبر الإنترنت)، وارتفاع طلب أنماط جديدة من الزبائن (مثل الأجيال الشابة)، واتساع نطاق معروض قطاع الضيافة (مثل ارتفاع عدد المنتجعات السياحية)، والتحول العام من الفنادق الفخمة إلى الفنادق الأقل فخامة في دبي.

وستؤثر هذه المستجدات بالتزامن مع الأمور والعوامل المتعلقة بها، في أسلوب عمل الفنادق وربحيتها خلال العام الجاري.

التركيز على سلامة المباني

سيشهد 2016 اهتماماً أكبر بسلامة المباني من قِبَل مختلف المعنيين، بمن فيهم شركات التطوير العقاري، ومالكي العقارات وشاغليها، والمستشارين، والمؤسسات الحكومية.

ونظراً لتنامي الوعي بأهمية السلامة، سيرتفع الطلب على المباني التي تتمتع بخدمات صيانة جيدة، وأنظمة أكثر كفاءة في تفادي ومكافحة الحرائق وغيرها.

كما سيتم طرح أنظمة جديدة من قِبَل هيئات حكومية مثل "الدفاع المدني" تفرض على مالكي العقارات الالتزام بشروط أكثر صرامة في مجال تفادي ومكافحة الحرائق، وربما لا تتمثل الحاجة في أنظمة سلامة جديدة بقدر ما تتمثل في تطبيق أكثر كفاءة لأنظمة البناء الحالية.

ومن المرجح أن يحافظ هذا الموضوع على أهميته، تزامناً مع سعي المعنيين لحماية سمعة علاماتهم التجارية باعتبارها خالية من المخاطر والحوادث المتعلقة بسلامة المباني.

يذكر أنه مع استمرار هبوط أسعار النفط سيخفض حجم الاستثمار العقاري في دول "مجلس التعاون الخليجي" خلال 2016، ما يؤدي إلى انخفاض الإنفاق الحكومي، وزيادة الإيرادات من خلال الضرائب، وفق توقعات سابقة لمجموعة "جي إل إل".