مستأجرو العقارات في دبي يطالبون بتحديث مؤشر "ريرا" السنوي

خبراء عقاريون: مطالبات المستأجرين بضرورة تحديث مؤشر "ريرا" فصلياً وتعزيزه بمعايير ومقاييس جديدة

قال مستأجرون في دبي، إن ملاك بعض العقارات يقومون بفرض زيادات مجحفة وغير واقعية في أسعار الإيجارات، استناداً لمعطيات مؤشر الإيجارات التابع لمؤسسة التنظيم العقاري في دبي "ريرا"، والذي يتم تحديثه سنوياً، مطالبين بتحديث المؤشر فصلياً كل ثلاثة أشهر لمواكبة التغييرات المتسارعة لأسعار الإيجارات في الإمارة، بشكل دقيق.

وفيما أيد خبراء عقاريون مطالبات المستأجرين، بضرورة تحديث المؤشر فصلياً، وتعزيزه بمعايير ومقاييس جديدة، تتعلق بعمر المبنى والمرافق والتسهيلات المقدمة للمستأجرين، بما يعكس القيمة الإيجارية العادلة لكل عقار، للحد من المنازعات بين طرفي العلاقة الإيجارية؟

وقالت دائرة الأراضي والأملاك، إن الدائرة تقوم بتحديث دوري للمؤشر كما تراعي فروق المساحات بين الوحدات السكنية ذات الفئة الواحدة.

ومؤسسة التنظيم العقاري في دبي "ريرا" هي الذراع التنظيمي لدائرة الأراضي والأملاك، وتختص المؤسسة بوضع أطر تشريعية لتنظيم العلاقة بين الأطراف المتعاقدة، وتنظيم عملية التبادل العقاري، وتقدم العديد من الخدمات للمتعاملين في السوق العقارية من خلال تفعيل دور المؤسسة في تخطيط وتنظيم وتقييم العمليات المتعلقة بشؤون التراخيص العقارية، وتنظيم وتطوير النشاط العقاري، إلى جانب مراقبة المشروعات مالياً وفنياً، لحماية مصالح ​المستثمرين.​

وقال أحمد البدري، مستأجر في قرية جميرا الدائرية، إن القيم التي يصدرها مؤشر بدل الإيجارات في دبي خلال الفترة الماضية، لا تعكس القيم الحقيقية للإسعار السائدة في السوق، مطالباً بتحديث مستمر للمؤشر على فترات زمنية متقاربة لملاحقة حركة الإيجارات الواقعية.

وأوضح أنه استأجر وحدة سكنية مكونة من غرفتين وصالة نهاية العام الماضي بسعر 80 ألف درهم، ومع اقتراب موعد التجديد السنوي لعقد الإيجار طالبه المالك بزيادة القيمة الإيجارية إلى 85 ألف درهم، مستنداً في ذلك إلى معطيات مؤشر الإيجارات التابع لدائرة الأراضي والأملاك بدبي، رغم تراجع أسعار الإيجارات في المنطقة على أرض الواقع منذ مطلع العام الحالي، مضيفاً أنه اضطر إلى قبول الزيادة المطلوبة، وعدم اللجوء إلى مركز فض المنازعات العقارية التابع للدائرة، والذي يستند في أحكامه إلى معطيات المؤشر الرسمي للإيجارات والذي لم يتم تغيره خلال الثمانية أشهر الماضية.

ومركز فض المنازعات العقارية هو الذراع القضائي للدائرة، وهو منظومة قضائية متخصصة في النظر في المنازعات وتطوير إجراءات البتّ في هذا النوع من المنازعات من خلال آلية سريعة ومبسطة، وذلك لغايات تحقيق الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي لكافة المعنيين بقطاع تأجير العقارات والقطاعات المرتبطة به.

وطالبت سالي عبدالرحمن، مستأجرة في أبراج بحيرات جميرا، بضرورة إيجاد آلية منصفة لتحديث المؤشر، بما يوفر بيانات أكثر دقة تراعي كافة العوامل المؤثر في معدلات الإيجار، لا سيما في ظل تباين الوحدات السكنية المتجاروة، مؤكدة أنه في الوقت الذي تراجعت فيه أسعار الإيجارات في منطقة بحيرات جميرا خلال العام الجاري، ظلت معطيات المؤشر ثابتة دون أي تغيير بما أسهم في اتساع الفجوة بين أسعار الإيجارات الفعلية ومعطيات المؤشر شبه الملزمة للطرفين.

وأشارت إلى أن تحديث المؤشر على فترات زمنية قصيرة أصبح ضرورة ملحة نظراً للتغيرات التي تطرأ على معدلات الإيجارات على نحو متسارع، لافتة إلى أن القيام بهذه الخطوة يصب في صالح طرفي العلاقة الإيجارية كما يعزيز الثقة بسوق العقارية.

وتوقع تقرير لشركة «جيه إل إل» للاستشارات العقارية، تراجع أسعار الإيجارات السكنية في دبي خلال العام الجاري، بنسبة 5%، مرجعاً ذلك إلى دخول ما يقرب من 43 ألف وحدة سكنية جديدة، منها 26 ألف وحدة سكنية متوقع تسليمها في 2016، وما يقرب من 17 ألف وحدة سكنية مؤجلة التسليم من عام 2015، وأوضح التقرير أن المشروعات المعلنة في 2015 كانت تفيد بإمكانية دخول 25 ألف وحدة سكنية، لكن فعلياً لم يدخل السوق سوى 8000 وحدة فقط، على أن تدخل الوحدات المتأخرة العام الجاري، وهو ما سيزيد من تخمة المعروض الإيجاري بالسوق.

وقال زياد الهاجري مستأجر في منطقة النهدة بدبي، إن المؤشر الحالي يفتقر إلى العديد المعايير المهمة مثل عمر المبنى والمرافق والتسهيلات المتوافرة، لافتاً إلى أن ضم هذه البنود للمؤشر من شأنه رصد القيمة العادلة لكل وحدة، حيث يرى أن المساواة في القيمة الإيجارية بين وحدة سكنية مكونة من غرفتين وصالة في مبنى جديد مزود بحوض للسباحة وصالة للألعاب بوحدة من الفئة نفسها في مبنى آخر لا يوجد به هذه التسهيلات يعد أمراً غير عادلاً للمالك والمستأجر على حد سواء.

وطالب بضرورة إيجاد آلية إلكترونية توفر منصة رقمية للمستأجرين في دبي للاطلاع على التغيرات في القيم الإيجارية بشكل منتظم، للحد من الزيادات غير المبررة سنوياً في أسعار الإيجارات في دبي.

وتعد السوق العقارية في دبي الأكثر انفتاحا على الأسواق العالمية والأكثر تأثرا بالتالي بالعوامل الخارجية، لذا فإن أي تراجع في الطلب سيكون من المستثمرين الخارجيين، لا سيما من روسيا التي تشهد تباطؤا اقتصاديا متعدد الأوجه بسبب تراجع أسعار النفط وتراجع قيمة الروبل، وكذلك دول مجلس التعاون الخليجي التي تتأثر بدورها بتراجع أسعار النفط بنسبة 50% تقريبا منذ سنة.

وتتفاوت أسعار الإيجارات في دبي حسب المناطق السكنية المتنوعة ومستوى الخدمات والمرافق والبنية التحتية، مما يصعب عملية حصر أسعار الإيجارات لتنوعها وتفاوتها في المستوى، إلا أنه بحسب تقديرات بعض مكاتب وشركات تأجير العقارات في دبي، فإن متوسط أسعار الاستديوهات يتراوح ما بين 30 ألف درهم إلى 50 ألف درهم سنوياً، وتبلغ أسعار الشقق المكونة من غرفة واحدة ما بين 50 ألف درهم إلى 90 ألف درهم سنوياً، فيما تتراوح أسعار الشقق المكونة من غرفتين ما بين 80 إلى 140 ألف درهم سنوياً.

وقال رئيس دائرة البحوث للشرق الأوسط في شركة "جي إل إل"، كريغ بلامب، إن زيادة فترة تحديث مؤشر بدل الإيجار الذي تقدمه دائرة الأراضي والأملاك في دبي، إلى عام كامل بحاجة ملحة للمراجعة، إذ إن سوق الإيجارات في دبي يتراجع على فترات زمنية متقاربة، ولرصد هذه التغيرات يجب أن تكون مدة التحديث متناسبة مع وتيرة التغيرات، موضحا أن تأخير التحديث من شأنه أن يحرم شريحة من المستأجرين الحصول على تقديرات دقيقة للإيجار أو متوسط الزيادات الإيجارية المطلوبة.

وأكد بلامب أن تحديد متوسط قيمة الإيجارات والزيادات السنوية عبر تجميع بيانات عقود الإيجار المسجلة في (إيجاري) لا يوفر معطيات دقيقة، إذ من المفترض أن توضع معايير أخرى في الاعتبار، مثل فارق المساحات، والجودة، وعمر البناية، والخدمات، ومواصفات البناية.

وفي نفس الإطار قال نك ماكلين، المدير المنتدب لشركة سي بي آر إي الشرق الأوسط، إن تأخير تحديث بيانات السوق من ثلاث مرات في العام إلى مرة سنوياً ليست في صالح المستأجرين، إذ تعد فترة عام طويلة نسبياً لواحد من أكثر الأسواق ديناميكية في المنطقة، مدللاً على ذلك بأن بعض المناطق في دبي استقرار في الإيجارات إلا أن المؤشر لا يزال يعطي نتائجه على القيم الأعلى.

وفي السياق ذاته أكد مهند الوادية، المدير التنفيذي لشركة “هاربور” للوساطة العقارية، أنه منذ إطلاق مؤشر الإيجارات قبل 4 سنوات لم يقدم القيم الحقيقية لأسعار الإيجارات في مناطق دبي المتباينة، فضلاً عن الاختلافات الكبيرة بين بناية وأخرى، وهو ما يمثل التحدي الحقيقي لنجاح هذا المؤشر، لافتاً أن التقييم والمتوسطات يجب أن تكون مبنية على المشاهدة الواقعية، والمسوحات الميدانية، حتى يتم رسم صورة ذهنية متكاملة عن البنايات ومعطياتها، وكذلك تكوين قاعدة بيانات متكاملة عن الوحدات.

وتوقعت مجموعة “ذا اتش هولدينغ انتربرايس”، أن يشهد 2016 تغيرات واسعة في القطاع العقاري بدبي، على مستوى الشراء والتأجير، حيث تشير وتشير تقديرات المجموعة إلى وجود آلاف من الوحدات العقارية والفلل قيد التسليم خلال العام الجاري، بما سيؤدي إلى إنخفاض أسعار إيجارات الوحدات السكنية بنسبة 10% ليس بسبب تباطؤ السوق، بل لارتفاع عدد الوحدات المسلّمة الجاهزة للتأجير.

وبحسب تقرير “أستيكو” المتخصص في العقارات، فهناك 12000 شقة ونحو 2000 فيلا قيد التسليم هذا العام، مما يعزز انخفاض أسعار الإيجارات والذي سيؤدي إلى تنافسية الإمارة على مستوى السوقين الإقليمي والدولي كوجهة للعمل والمعيشة.

في المقابل قال مدير إدارة أول إدارة تنظيم العلاقات العقارية، في دائرة الأراضي والأملاك في دبي محمد بن حماد، إن الدائرة تقوم بتحديث دوري للمؤشر وتراعي كذلك فروق المساحات بين الوحدات السكنية ذات الفئة الواحدة، وعمر البناية، ومواصفاتها، والخدمات، لرفد المستأجرين بقيم أكثر دقة للزيادات الإيجارية.

وأكد أن المؤشر يعكس قيم الإيجار الحقيقية لجميع أنواع الوحدات المؤجرة في مناطق دبي، والمسجلة لدى مؤسسة التنظيم العقاري، ويحقق التوازن المطلوب لتحديد قيم الإيجارات بمزيد من الشفافية، مشيراً إلى أن المؤشر يمتلك قاعدة بيانات لجميع الأراضي والعقارات، وعقود إيجارها، وبيانات القيم الإيجارية، التي يستند إليها مؤشر بدل الإيجار، والتي تغطي مناطق دبي الحديثة والقديمة.

 وقال إن الدائرة تبحث دائماً عن أفضل المعايير والمقاييس في تحديد التغيرات لسوق الإيجارات، ودائما ما يتم تعديل فترات التحديث، حسب حاجة السوق، وبما يناسب التغييرات المتنامية في القطاع. 

وكانت مجموعة ستاندرد آند بورز للتصنيف الائتماني قد توقعت في تقرير صادر في يوليو 2015 حول سوق العقارات في الإمارات أن تشهد أسعار الوحدات السكنية في دبي تصحيحا خلال السنة الحالية وحتى العام المقبل بنسب معتدلة تتراوح بين 10% إلى 20%، واستبعدت ستاندرد آند بورز إلى حد كبير تكرار سيناريو انهيار السوق الذي حصل عام 2009 عندما بلغت التراجعات نسبة 60%، في خضم أزمة ديون دبي والأزمة المالية العالمية التي جففت منابع التمويل.