ردود أفعال متباينة إزاء مخاوف وقوع فقاعة عقارية في مصر

ردود أفعال واسعة أثارتها مخاوف حدوث فقاعة عقارية في مصر إثر ارتفاع أسعار العقارات بنسبة وصلت إلى 40% بالقاهرة الجديدة

لاقت مخاوف وقوع فقاعة عقارية في السوق المصرية بسبب الارتفاع المبالغ الذي تشهده أسعار العقارات بنسبة 20- 40% منذ بداية العام في بعض المناطق مثل القاهرة الجديدة، ردود فعل واسعة ما بين مؤيد ومعارض.

وقد أبدى عدد من العاملين في القطاع العقاري صعوبة حدوث انهيار في أسعار العقارات في ظل الطلب الكبير على المشروعات العقارية المطروحة، رغم أن هذه المشروعات لم تتجاوز مرحلة رسم المخطط العام.

ودافعوا عن قوة العقارات كوسيلة رابحة للاستثمار ضد موجة ارتفاع الأسعار التي تجتاح جميع الخدمات والسلع، كما أن آلية التمويل العقاري التي أدت لحدوث فقاعة عقارية في أمريكا ودبي لا تحظى برواج بين المصريين.

في حين عززت مجموعة أخرى حظوظ حدوث الفقاعة العقارية نتيجة التوسع الشرائي للعقارات كوسيلة للاستثمار وليس السكن.

ولفتت هذه المجموعة من المحللين الماليين إلى أن التوسع في الأقساط هي الوسيلة البديلة عن التمويل العقاري في مصر، وبدأت بالفعل أزمة في السداد ناتجة عن عجز مقتني الوحدات عن بيعها، لتدخل على إثرها الفقاعة العقارية في مرحلتها الثانية.

قال أحمد نعيم مسئول تسويق عقاري إن الفقاعة العقارية بعيدة الحدوث الآن نظرًا لأن أزمة انهيار العقارات التي شهدتها أمريكا ضمن الأزمة المالية العالمية في 2008 كانت تعود لتضخم دور الرهن العقاري.

وأَضاف أن أغلب المصريين لا يقبلون على استخدام الرهن العقاري أو التمويل العقاري من البنوك والشركات المتخصصة في هذا التمويل نظرًا لقلة دراية المصريين بتفاصيل هذه الآلية، وكذلك ارتفاع تكلفة الفائدة عليها.

وأشار إلى أنه منذ 16 عام وتحديدًا في عام 2000 برزت تحليلات تشير إلى احتمال حدوث فقاعة عقارية بسبب ارتفاع الاسعار إلى مستويات مبالغ فيها، ولكن ما حدث هو انخفاض الطلب لعدة سنوات ولكن مع ارتفاع الأجور ودخل المواطنين ارتفع الطلب على العقارات مرةً أخرى.

الرهن العقاري هو عبارة عن قرض يُمَكّن المقترض سواءً كان فرداً أو مؤسسة من اقتراض نقوداً ليشتري منزلاً أو أي عقار آخر، وتكون ملكيته لهذا العقار ضماناً لسداد القرض، أي أنه في حال عجزه عن سداد القرض فإن من حق المُقرض اتخاذ الإجراءات الكفيلة بتملكه للعقار.

فيما أكد شريف عبدالعليم مهندس مدني بشركة تطوير عقاري أن الحديث عن الفقاعة العقارية يتجدد خلال فترة ترتفع فيها الأسعار، فعلى سبيل المثال عندما ارتفع سعر الحديد في 2006 إلى 8 آلاف جنيه للطن وصاحب ذلك ارتفاع في أسعار العقارات، ظهرت توقعات بحدود كساد في الطلب سيترتب عليه هبوط في الأسعار.

وأضاف أن ما حدث عكس ذلك تمامًا مع مرور الوقت إذ إن الأسعار بعد أن ارتفعت استقرت عند مستواها لفترة من الوقت، ثم بدأت بعد ذلك أسعار العقارات في الارتفاع مجددًا، فعلى سبيل المثال ارتفع سعر المتر في وحدات القاهرة الجديد من 3 آلاف جنيه إلى 6 آلاف جنيه في ظل استمرار الطلب على العقارات.

ولفت عبدالعليم إلى أنه لا يمكن ربط حدوث الفقاعة العقارية بسبب عدم وجود أدوات استثمار بديلة عن العقارات، بدليل أن هذه الأزمة حدثت في أمريكا ودبي والبرتغال وأيرلندا رغم وجود أدوات استثمار متعددة في الذهب وأدوات الدين.

وعلى جانب آخر، رأى أحمد ناجي مسئول مصرفي أن حدوث دورة الفقاعة العقارية ستكون ذات زمنية أطول عن نظيرتها في أمريكا ودبي نظرًا لعدم اعتماد المواطنين على القروض بصورة كبيرة في شراء الشقق.

وأضاف أن ما سيحدي في مصر هو ركود في حجم الطلب مقابل المعروض، ما ينعكس في كبح جماح ارتفاع الأسعار.

وذهبت تحليلات أخرى إلى أن حدوث فقاعة عقارية في مصر بات مسألة وقت، ولولا نزوح مجموعات كبيرة من السوريين والليبيين إلى مصر وشراء وحدات عقارية في مدن متعددة مثل 6 أكتوبر والعبور والشروق خلال الأعوام الأربعة الماضية بسبب الاضطرابات التي شهدتها بلدانهم.

وتشير التحليلات إلى أنه عند استقرارا الأوضاع في سوريا وليبيا وعودة المواطنين مرة أخرى إلى بلدانهم، ستزداد عدد الوحدات المعروضة للبيع مع تراجع الطلب في نفس الوقت، وهو ما سيخلق تراجعا قويا في أسعار العقارات.

فيما علق أيمن أبوهند مدير الاستثمار بشركة كارتل كابيتال الذي أثار مخاوف حدوث إزاء عقارية، على التعليقات السابقة بأنه فعلاً ليس هناك انتشار للتمويل العقاري بين المصريين ولكن هناك فكر المضاربة عن طريق الأقساط.

وشرح أبوهند بأن شريحة كبيرة من المصريين الذي يستثمرون الآن في العقارات يراهنون على بيع الوحدة بعد سداد عدد من الأقساط، فعلى سبيل المثال إذ كان ثمن الشقة 500 ألف جنيه، وقام العميل بسداد 150 ألف جنيه دفعة مقدمة، ثم قام خلال العام الأول بسداد 4 أقساط سنوية بقيمة 80 ألف جنيه.

وتابع: خلال العام الواحد تشهد أسعار العقارات ارتفاعًا حادًا، وهنا في حالة تلقي المستثمر عرض لشراء الشقة مقابل 300 ألف جنيه أي أعلى بواقع 70 ألف جنيه عما سدده سيوافق على إتمام البيع، وفي المقابل سيستفيد المشتري من الشراء بسعر أقل من السوق.

وأوضح أبوهند أن هذه هي المرحلة الأولى من الفقاعة العقارية أن يتم الاستثمار عبر الأقساط، ونعيش نحن الآن بداية المرحلة الثانية من الفقاعة والتي تتمثل في توسع الأفراد في شراء أكثر من وحدة بالتقسيط، وفي المقابل تتوسع الشركات العقارية في إنشاء المشروع وإعطاء تسهيلات وصلت إلى رفع فترة التقسيط من 5 سنوات إلى 10 سنوات الآن.

وأدى ذلك إلى عجز شريحة من الأفراد عن بيع شققهم بسبب تسهيلات الشركات العقارية، وهو ما أسفر عن إرسال شركات إنذارات إلى عملاء نتيجة التخلف عن سداد الأقساط.

وأشار مدير الاستثمار بشركة كارتل كابيتال إلى هناك رأيا مفاده بأنه في حالة عجز المستثمرين الأفراد عن بيع وحداتهم سيحتفظون بها كنوع من الاستثمار، ولكن بات هناك مخاطر تسييل في السوق نظرًا لأنه من الصعب على أغلب المصريين سداد 500 ألف إلى مليون جنيه ثمن الوحدة نقدًا.

وذكر أن هناك اتجاهًا لتطبيق قانون الضريبة العقارية على الوحدات غير المأهولة ومملوكة لأفراد ما يعني أن تسقيع الوحدات يواجه صعوبات، ستؤدي في نهاية المطاف إلى تخفيض أسعار الوحدات بشدة، خاصةً في حالة تزامن ذلك مع ارتفاع الفائدة على الودائع في البنوك بسبب ارتفاع التضخم.