توقعات بانخفاض أسعار العقارات في دبي بـ 10% خلال عام 2016

توقعت مؤسسة ستاندرد أند بورز انخفاض أسعار العقارات في دبي خلال عام 2016 بنسبة 10%، مع ثبات المعروض من الوحدات السكنية.

قالت مؤسسة ستاندر آندر بورز الائتمانية إن انخفاض أسعار العقارات في دولة الإمارات سيتواصل خلال العام الجاري لكنه سيكون أقل وضوحاً، إلا أن المؤسسة توقعت أن يسهم رفع القيود الجيوسياسية، كالعقوبات المفروضة على روسيا وإيران، في انتعاش سوق العقارات في الدولة، كما سيفسح المجال أمام تدفق الاستثمارات الجديدة إلى الأسواق العقارية في المنطقة ويعوض جزئياً تراجع الطلب من الدول الأخرى.

وتوقعت المؤسسة انخفاض أسعار العقارات في دبي خلال عام 2016 بنسبة 10%، مع ثبات المعروض من الوحدات السكنية والمقدر بــ 26 ألف وحدة سكنية خلال العام الجاري.

ورجّحت المؤسسة في تقريرها السنوي الصادر اليوم تحت عنوان "نظرة على الائتمان من الداخل: أسعار العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة قد تشهد مزيداً من التراجع في العام 2016 في ظل غياب أي مؤشرات إيجابية"، أن يظل الطلب على العقارات ضعيفاً خلال العام الجاري نظراُ لتأثر المستثمرين بالضغوط الاقتصادية، مع الوضع في الاعتبار حركة التسليمات للوحدات السكنية.

وتوقعت ستاندر آند بورز، تباطؤاً في نمو الإيجار السكني في أبوظبي، إلا أنها قالت إن النمو سيبقى في الوقت القريب عند مستوى محايد، في ظل توجهات الطلب والعرض التي تبدو أنها أكثر توازناً مما هي عليه في مدينة دبي.

 وقالت إنه من المرجح أن تبدأ أسعار المساكن بالانخفاض إلى نطاق خانة فردية منخفضة، بسبب ضعف ثقة المستثمرين، مضيفة أن معظم نقاط الضعف تنحصر في المناطق التي تنخفض فيها جودة الأصول مع استمرار ظاهرة "اللجوء إلى الأصول عالية الجودة" في العام 2016.

وأكد التقرير أن استعداد حكومة دبي للحفاظ على الإنفاق العام بالرغم من انخفاض الإيرادات ـــ على عكس العديد من اقتصادات دول مجلس التعاون الخليجي التي تواجه عجزاً في الميزانية ــــ والنمو السكاني الذي لا يزال إيجابياً، رغم تباطؤه، سيحصر انخفاض الأسعار إلى نحو 10%، مشيراً إلى أن قابلية تحمل التكاليف شهدت تحسناً نتيجةً لتصحيح الأسعار في العام 2015.

وقال التقرير إن قطاع المكاتب سيكون على الأرجح مقيداً بالتباطؤ في أنشطة الشركات، موضحاً أن القطاع غير النفطي لا يزال يحقق نمواً ولكن بوتيرة أبطأ، وكذلك لا تزال أسواق الأسهم ضعيفة.
وأكد التقرير أنه من المحتمل أن يكون مشغلو الفنادق الأكثر تأثراً، حيث يواصل مشغلو الفنادق التأثر بانخفاض قدرة السياح على الإنفاق والمعروض الكبير جداً من الغرف الفندقية الجديدة في السوق قبل معرض إكسبو 2020، مشيراً بأن العرض سيواصل التفوق على الطلب على الأقل خلال السنوات القليلة المقبلة وبأن يشكل ضغطاً على متوسط الأسعار اليومية والإشغال.
وأوضح التقرير أن تجار التجزئة ومالكي عقاراتهم سيتأثرون سلباً بالسياح الحساسين أكثر للتكلفة هذا العام، حيث لا تزال أسعار صرف العملات السلبية تجعل التسوق أكثر تكلفة بالنسبة لمعظم الزوار الدوليين، مع تعزز قوة الدولار أمام معظم العملات هذا العام، وهو ما ينطبق على السياح القادمين من الصين الذين كانوا من أبرز المتسوقين من محلات التجزئة في السنوات الأخيرة.

وأضاف: "سيواصل ضعف اليورو، والجنيه الاسترليني، والروبل التأثير على مبيعات التجزئة خلال العام الجاري، حيث من المتوقع أن توفر النسبة المرتفعة للإيجار الأساسي، الخاضع لزيادة سنوية ثابتة، الحماية لإيرادات أصحاب العقارات، ومع ذلك فمن المتوقع أن يترجم انخفاض مبيعات التجزئة في الفترة ما بين 2015-2016 تعاقدياً إلى انخفاض في النمو من إجمالي الإيجارات في الفترة ما بين 2016 – 2017.

وأكد التقرير أن ملاك مراكز التسوق قد يواجهون أيضاً مشاكل مع تجار التجزئة، كالعاملين بتجارة السلع الفاخرة، أو المجوهرات، أو الأثاث المنزلي، والتي تضرر معظمها بسبب ضعف الطلب، مشيراً إلى أنه في حال شهدت تكاليف التأجير أو تكاليف الإيجار للبيع مزيداً من الارتفاع، نعتقد بأن هؤلاء قد يلجؤوا إما للتفاوض أو لإنهاء العقود.
 
وقال التقرير: "لا نتوقع حدوث تحولات سلبية كبيرة في تصنيفاتنا للقطاع العقاري خلال الأشهر الـ 12 المقبلة، مع الاعتقاد بأن شركات التطوير العقاري المصنفة لدينا يمكن أن تستوعب انخفاضاً بمقدار 10% في أسعار مبيعات العقارات السكنية في دبي هذا العام. وقد تتراجع مقاييسهم الائتمانية، لكنها من المتوقع أن تبقى متناسبة مع التصنيف".
 
وتوقع التقرير أن تبقى إيرادات المطورين قوية في العام 2016 بالرغم من التحديات، بسبب أن معظم مشاريعها قد بيعت مسبقاً –وهذا يعني بأنه قد تم بيع معظم الوحدات قبل نهاية الأعمال الإنشائية– وتم حجز العائدات من المشترين في حساب الضمان حتى يتم الإنجاز.

تشير التراكمات الحالية إلى أن الإيرادات المتوقعة للعامين المقبلين مضمونة، فعلى سبيل المثال، قامت إعمار العقارية ببيع أكثر من 95% من المشاريع المخطط تسليمها في العام 2016، كما أن عمليات التمويل من خارج الخطة محدودة، ولم نلاحظ أي ارتفاع في عمليات الإلغاء أو في الموجودات المتبقية.
كما قام بعض المطورون العقاريون بتحويل خليط منتجاتهم إلى الإسكان والضيافة ذات الأسعار المعقولة لاستيعاب الطلب، الذي أصبح حساساً أكثر للتكلفة بعد سنوات من الزيادة في الأسعار والإيجار بخانة من رقمين. بالإضافة إلى ذلك، لا تزال عملية تنويع مصادر إيرادات المُصدرين تدعم استقرار الأرباح.
 ويتمتع عدد من المُصدرين (شركة إعمار العقارية، وشركة الدار العقارية، وماجد الفطيم) بمصادر متنوعة من الإيرادات مع ارتفاع حصة الدخل من عمليات التأجير، القابلة للتبوء والمرنة أكثر من الإيرادات المتأتية من التطوير العقاري وتسمح لهم بالتخفيف من آثار تراجع أسعار المبيعات.
وقال التقرير إن الأنظمة تواصل توسعها في الدولة، بداية من سريان القوانين العقارية الجديدة التي تتضمن حساب الضمان، وقيوداً على المبيعات من خارج الخطة، وسقفاً للرهن العقاري في أبوظبي في يناير 2016، ومن المرجح أن تعزز الرقابة التنظيمية. ومن المتوقع أن يوفر ذلك الشفافية للمستثمرين الدوليين، من وجهة نظرنا، ويعزز الثقة بالسوق، ومن ثقة المستثمر بالمنطقة.
وكان عام 2015 قد شهد أول انخفاض في أسعار العقارات في الدولة منذ بدء الركود الاقتصادي، وتراجعت أسعار العقارات السكنية في دبي ما بين 10%-13% في المتوسط، وذلك وفقاً لخبراء في القطاع، وقد تأثرت معظم المناطق في الإمارة. وبلغ عدد الوحدات التي أنجزها المطورون العقاريون في الإمارة العام الماضي 9,400 وحدة، متراجعةً قليلاً عن العام 2014 حيث بلغ عدد الوحدات المنجزة خلاله 11,000 وحدة بحسب موقع REIDIN الإلكتروني المتخصص في العقارات.
وترى ستاندر آند بورز أنه لا وجود لأي مؤشرات على أن سوق العقارات في الدولة سوف يشهد تحسناً في العام القادم، بالرغم من تحسن القدرة على تحمل تكاليف السكن نتيجةً للأسعار السائدة حالياً. وقد تزايدت الضغوط بمقدار ثلاثة أضعاف.
وقال التقرير: "سيواصل سوق العقارات في الدولة على غرار معظم اقتصادات دول مجلس التعاون الخليجي المعرضة لإيرادات النفط، التأثر بتبعات انخفاض أسعار النفط في العام 2016، وبدرجة أكبر من العام الماضي.
ومن المتوقع بأن يكون الضغط في دولة الإمارات أقل حدة مما هو عليه في البلدان التي تعتمد بشكل كبير على النفط، مثل المملكة العربية السعودية أو عُمان، في ظل التوقعات بأن يبلغ سعر برميل النفط 40 دولارا أمريكي في العام 2016، منخفضاً من 52 دولارا أمريكيا في المتوسط في العام 2015، وألا يتجاوز 45 دولار في العام 2017، كما لا ترى المؤسسة أيضاً أي إشارات إيجابية بالنسبة للشركات الخاصة غير النفطية، من حيث إعادة تنشيط الأعمال وتحفيز الطلب على عقارات جديدة من خلال استحداث فرص عمل جديدة ووضع خطط للتوسع.