محمد بن راشد يصدر قانونا ينظم ملكية العقارات المشتركة في دبي
القانون الجديد يأتي في إطار حزمة من التشريعات والقرارات التنظيمية الرامية إلى تعزيز قدرات القطاع العقاري وتشجيع الاستثمارات فيه
أصدر الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الإمارات رئيس مجلس الوزراء، بصفته حاكما لإمارة دبي، القانون رقم 6 لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي.
تطبق أحكام القانون على جميع مشاريع التطوير العقاري الرئيسية والعقارات المشتركة في دبي، بما في ذلك مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة.
ويأتي القانون الجديد في إطار حزمة من التشريعات والقرارات التنظيمية الرامية إلى تعزيز قدرات القطاع العقاري وتعزيز تنافسيته وتشجيع الاستثمارات فيه وضمان حقوق جميع الأطراف المعنية بالقطاع سواء ملاكا أو مستأجرين أو مستثمرين أو مطورين عقاريين.
اللجنة العليا
ويحدد التزامات كل من هذه الأطراف، بما يكفل مواصلة الإسهام الكبير للقطاع العقاري في دعم مسيرة التنمية الشاملة في دبي.
كما أصدر الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم مطلع هذا الشهر توجيهاته بتشكيل "اللجنة العليا للتخطيط العقاري" في إمارة دبي برئاسة الشيخ مكتوم بن محمد بن راشد آل مكتوم نائب حاكم دبي.
وتهدف اللجنة إلى تخطيط القطاع العقاري في الإمارة ووضع استراتيجية واضحة ومدروسة لتحقيق قيمة مضافة للمشاريع العقارية، لزيادة مستوى تنافسية القطاع ككل وتأكيد جاذبيته.
كما أصدر القانون رقم 4 لسنة 2019 بشأن "مؤسسة التنظيم العقاري"، وذلك للنهوض بالقطاع العقاري ودعمه بإجراءات تنظيمية ورقابية وتوفير بيئة آمنة وداعمة لمشاريع التطوير العقاري وحماية حقوق المطورين العقاريين والمستثمرين، ومواكبة النمو المطرد للقطاع العقاري، وتعزيز دور مواطني الدولة في هذا القطاع.
ونص القانون رقم 6 لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة على أن تعد دائرة الأراضي والأملاك في دبي سجلا خاصا للعقارات المشتركة، يشتمل على الأراضي التي يملكها المطورون، والتي ستقام عليها العقارات المشتركة، وكذلك الوحدات المخصصة للتمليك المستقل في العقار المشترك التي يبيعها المطورون.
سجل خاص
كما يشمل السجل أسماء مالكي تلك الوحدات، وأعضاء لجنة الملاك، ونظام إدارة المبنى الذي يتم إعداده وفقا للوائح الصادرة عن الدائرة والتي تبين إجراءات صيانة الأجزاء المشتركة التي عرفها القانون على أنها الأجزاء المخصصة في العقار المشترك للاستخدام المشترك لمالكي وشاغلي الوحدات المبينة في مخطط الموقع.
كما يشتمل السجل على نسبة مشاركة الملاك في التكاليف المتعلقة بها، بما في ذلك المعدات والخدمات الموجودة في أي جزء من مبنى آخر، والمخططات، وجهة الإدارة التي تتولى إدارة المرافق المشتركة أو العقار المشترك أو الأجزاء المشتركة وفقا لأحكام هذا القانون، وتشمل المطور أو شركة الإدارة أو شركة إدارة المشروع الفندقي حسب الأحوال.
وتسري القواعد والشروط المنصوص عليها في القانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي على تملك العقار المشترك، وعلى وجه الخصوص تحديد المناطق التي يتم فيها تمليك العقارات لغير المواطنين في إمارة دبي.
ووفقا للقانون، تنقسم العقارات المشتركة لغايات إدارة الأجزاء المشتركة فيها إلى ثلاث فئات..
3 فئات
الأولى: وهي المشاريع الكبرى، التي يتم تحديدها وفقا للمعايير التي يحددها مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في هذا الشأن، ويتولى المطور مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة وخدمات المرافق.
وتشكل للمشاريع الكبرى لجنة ملاك تختار مؤسسة التنظيم العقاري أعضاءها من بين الملاك القاطنين في العقار المشترك، على أن يتم تحديد مهام اللجنة، وفقا للنظام الأساسي والضوابط التي يحددها مدير عام دائرة الأراضي والأملاك.
وتشمل الفئة الثانية: المشاريع الفندقية، وهي المشاريع التي يجب أن يعهد المطور بإدارة الأجزاء المشتركة فيها إلى شركة إدارة المشاريع الفندقية وفقا للضوابط التي يعتمدها مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في هذا الشأن.
وتشكل للمشاريع الفندقية لجنة ملاك تختار مؤسسة التنظيم العقاري أعضاءها في حال إبداء شركة إدارة المشاريع الفندقية رغبتها في ذلك، دون أن يكون للجنة الملاك الحق في التدخل بإدارة المشروع الفندقي أو الأجزاء المشتركة فيه.
أما الفئة الثالثة: فتشمل المشاريع العقارية من غير المشاريع الكبرى والمشاريع الفندقية، وتتولى إدارة الأجزاء المشتركة في هذه المشاريع شركات إدارة متخصصة تقوم مؤسسة التنظيم العقاري باختيارها والتعاقد معها وفقا للضوابط والأسس التي يصدر بتحديدها قرار من مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في هذا الشأن.
وتشكل للمشاريع العقارية التي تندرج ضمن هذه الفئة لجنة ملاك تحدد مؤسسة التنظيم العقاري أعضاءها على النحو المقرر بموجب هذا القانون.
ونص القانون على أنه إذا اجتمع في العقار المشترك الواحد الفئتان الثانية والثالثة المشار إليهما، فيعهد بإدارة الأجزاء المشتركة في هذا العقار المشترك إلى شركة إدارة المشاريع الفندقية، ويشكل للعقار المشترك في هذه الحالة لجنة ملاك واحدة تحدد مؤسسة التنظيم العقاري أعضاءها على النحو المقرر بموجب هذا القانون.
وحدد القانون مسؤولية المطور في إصلاح أو تصحيح أي عيوب في الأجزاء الهيكلية من العقار المشترك، حيث حدد مدة المسؤولية بعشر سنوات تبدأ اعتبارا من تاريخ حصول المطور على شهادة الإنجاز للمشروع العقاري الذي قام بتطويره.
وذلك كله مع مراعاة أحكام عقد المقاولة المنصوص عليها في القانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 بشأن المعاملات المدنية.
ومنح القانون مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي، بالإضافة إلى الاختصاصات المنوطة به بموجب التشريعات السارية وعلى وجه الخصوص المرسوم رقم 26 لسنة 2013، صلاحية النظر والفصل في جميع النزاعات والخلافات المتعلقة بالحقوق والالتزامات المنصوص عليها في هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه، وفقا للقواعد والإجراءات المعمول بها لدى المركز في هذا الشأن.
مركز فض المنازعات
ونص القانون على أن يعاقب كل من يرتكب أيا من الأفعال التي تشكل مخالفة لأحكام هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه بغرامة مالية لا تزيد على مليون درهم.
وتضاعف قيمة الغرامة في حال معاودة ارتكاب المخالفة ذاتها خلال سنة واحدة من تاريخ ارتكاب المخالفة السابقة لها، وبما لا يزيد على مليوني درهم.
وتحدد الأفعال التي تشكل مخالفة لأحكام هذا القانون والغرامات المالية المقررة على كل منها بموجب قرار يصدر في هذا الشأن عن رئيس المجلس التنفيذي لإمارة دبي.
ووفقا للقانون، يحق لكل ذي مصلحة التظلم خطيا لدى مدير عام دائرة الأراضي والأملاك من أي قرار أو إجراء اتخذ بحقه بموجب هذا القانون والقرارات الصادرة بمقتضاه، خلال ثلاثين يوما من تاريخ إخطاره بالقرار أو الإجراء المتظلم منه.
ويتم البت في هذا التظلم خلال ثلاثين يوما من تاريخ تقديمه من قبل لجنة يشكلها المدير العام لهذه الغاية، ويكون القرار الصادر في هذا التظلم نهائيا، دون الإخلال بحق المتظلم في اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي للاعتراض على القرارات والإجراءات المتخذة بحقه.
وأوجب القانون على جميع المطورين وشركات الإدارة وجمعيات الملاك توفيق أوضاعها بما يتفق وأحكام هذا القانون، خلال ستة أشهر من تاريخ العمل به.
ويجوز لمدير عام دائرة الأراضي والأملاك تمديد هذه المهلة لمدة مماثلة عند الاقتضاء، ولا تخل أحكام هذا القانون بالعقود المبرمة بين المطور والمالك التي تم إبرامها قبل العمل به، وكذلك نظام المجمع الأساس المعتمد من مؤسسة التنظيم العقاري والمودع لديها، وذلك باستثناء تشكيل جمعيات الملاك.
وتحل جهة الإدارة محل جمعية الملاك في الحقوق والالتزامات التي نشأت قبل العمل بأحكام هذا القانون، ويصدر المدير العام لدائرة الأراضي والأملاك القرارات اللازمة لتنفيذ أحكامه، وتنشر في الجريدة الرسمية لحكومة دبي.
ويلغى القانون رقم 27 لسنة 2007 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي، كما يلغى أي نص في أي تشريع آخر إلى المدى الذي يتعارض فيه وأحكام القانون رقم 6 لسنة 2019.
ويستمر العمل باللوائح والأنظمة والقرارات الصادرة تنفيذا للقانون رقم 27 لسنة 2007 المشار إليه، إلى المدى الذي لا تتعارض فيه وأحكام هذا القانون، وذلك إلى حين صدور اللوائح والأنظمة والقرارات التي تحل محلها.
وينشر القانون الجديد الخاص بملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي في الجريدة الرسمية، ويعمل به بعد ستين يوما من تاريخ نشره.
