خبراء: مصر تتعرض لفجوة عقارية قد تستمر لـ18 شهرا

السوق العقاري المصري لا يعاني أزمة بالمعنى الدقيق لها، ولكنه يعيد هيكلة نفسه بعد قرار تعويم الجنيه.

أكد خبراء عقاريون أن سوق العقارات بمصر يتعرض في الفترة الحالية لفقاعة عقارية، قد تستمر لمدة 18 شهرا،  وأن الحل في انخفاض الأسعار بنسبة تتراوح بين 15 - 20%.

ويعاني السوق العقاري المصري من انخفاض في المبيعات رغم وجود نحو 950 ألف زيجة سنويا، بالإضافة إلى نسبة عجز ثابتة في المعروض تصل إلى مليون وحدة سكنية.

ويعتقد بعض الخبراء أن الضريبة العقارية هي السبب في انخفاض الطلب على السوق العقاري، بينما يرى آخرون أن السوق بدأ يدخل في فجوة عقارية نتيجة الارتفاع الكبير في أسعار الوحدات التي لا تتناسب مع القوى الشرائية للمصريين، ما أدى لعزوف الطبقة المتوسطة عن الشراء؛ لأن سعر الوحدة متوسطة المساحة تجاوز المليون جنيه.

"العين الإخبارية" تستعرض في التقرير التالي أهم أسباب تراجع مبيعات السوق العقاري المصري، وتوصيات الخبراء لعودة نشاط السوق. 

• خريطة الاستثمارات الإماراتية في عقارات مصر
• شركات عقارات مصرية تُسوّق مشروعاتها الفاخرة في أبوظبي

يقول المهندس ممدوح بدر الدين، رئيس شعبة الاستثمار العقاري بالاتحاد العام للغرف التجارية: إن السوق لا يعاني أزمة بالمعنى الدقيق لها، ولكنه يعيد هيكلة نفسه بعد قرار تعويم الجنيه، ترتب عليها زيادة في أسعار المنتج المعروض وبالتالي السوق يحتاج لفترة لتقبل ذلك.

وعن تأثير فرض قانون الضريبة العقارية في انخفاض الطلب على العقار، أكد بدر الدين لـ"العين الإخبارية"، أنه قانون سيادي ويطبق في جميع دول العالم ولا يمكن لأحد الاعتراض عليه؛ لأنه جزء أساسي من الدخل القومي، ولكن الاعتراض الأساسي من شعبة الاستثمار العقاري جاء على قانون المبيعات؛ لأنه غير دستوري، ويفرض 14% ضريبة على أصحاب الوحدات التجارية، الأمر الذي جعل العديد من العملاء يعزفون عن شراء الوحدات في "المولات التجارية" بعدما ارتفعت قيمتها الإيجارية.

وعن دخول صناديق الاستثمار العقاري مصر كخطوة مهمة لإنعاش حركة العرض والطلب، طالب بدر الدين الحكومة المصرية بضرورة منح تسهيلات لتلك الصناديق، لجذبها للعمل في مصر، وأضاف: "الصناديق ستدر المليارات للسوق المصري، ولكن لابد من منحها تيسيرات في البداية"، كما دعا "بدر الدين" البنك المركزي إلى السماح للبنوك بمشاركة المطورين في الاستثمار العقاري مما يعطي دفعة للسوق.

ويقول المهندس محمد العيداروس، الخبير العقاري والاستشاري بمركز العروبة، إن السبب الرئيسي في انخفاض الطلب على الوحدات العقارية، هو تعويم الجنيه وارتفاع أسعار جميع مدخلات البناء بدءًا من الأرض التي تطرحها الدولة للبيع بأسعار استثمارية، وصولًا إلى ارتفاع أسعار  مواد البناء، وهو ما يتطلب من الحكومة ضرورة التدخل لضبط أسعار سوق مواد البناء، وطرح أراضٍ بأسعار مخفضة، حيث إن أقل سعر للمتر في القاهرة الجديدة وصل إلى 10 آلاف جنيه، وفي الشروق والعبور 6 آلاف جنيه، وفي بدر 4 آلاف جنيه، وهو سعر متر الأرض فقط دون تكاليف البناء والتشطيب.

وأشار العيداروس، إلى أن السوق العقاري المصري دخل بالفعل في فجوة نتيجة فقاعة عقارية في الأسعار سببها تعويم الجنيه، مما ترتب عليه عزوف شريحة السواد الأعظم من المستهلكين من متوسطي الدخل عن الشراء، بعدما أصبحت أسعار الوحدات المعروضة حاليا في متناول أصحاب الدخل فوق المتوسط والأثرياء فقط، متوقعًا أن تستمر الفجوة لعام ونصف العام، آملًا ألا تزيد مدتها عن ذلك، ومؤكدًا أن الحل لتجاوز الأزمة هو انفجار الفقاعة العقارية الحالية وانخفاض الأسعار بنسبة تتراوح بين 15 إلى 20%، ويحدث ذلك حال تقديم وزارة الإسكان تيسيرات للمطورين العقاريين وطرح الأراضي بأسعار مناسبة للقدرة الشرائية لمتوسطي الدخل، مثلما كان يحدث في مشروع الإسكان القومي عام 2006، عندما طرحت الدولة الأراضي بأسعار مخفضة مقابل أن يوفر المطور العقاري وحدات لمحدودي ومتوسطي الدخل بأسعار مناسبة.

ودعا الخبير العقاري  وزارة الإسكان بضرورة طرح أراضٍ سكنية منخفضة التكاليف للأهالي، وإلزامهم بالانتهاء من بنائها خلال مدة لا تزيد عن 5 سنوات، وطرح الوحدات بأسعار محددة تناسب الطبقة متوسطة الدخل.

وعن اعتقاد البعض بأن فرض الضريبة العقارية على السكن وراء انخفاض الطلب، أكد العيداروس أن الضريبة العقارية أمر طبيعي وليست السبب الرئيسي، مشيرًا إلى أنها لا تطبق إلا بعد 5 سنوات في حالة الوحدات الجديدة، كما أن مجلس النواب يسعى حاليًا لتعديل القانون ودراسة عودة قانون "العوايد" مرة أخرى بأنظمة مختلفة تناسب جميع الشرائح وبدون أي إعفاءات.