المخاوف من انفجار فقاعة عقارية تتجدد في مصر
الطلب في مصر على الوحدات العقارية يتراجع بشدة بعد انخفاض قيمة مدخرات المواطنين بسبب التعويم.. فهل تشهد السوق انفجار فقاعة عقارية؟
تجددت تحذيرات انفجار فقاعة عقارية في مصر بعد التراجع الكبير في الإقبال على شراء الوحدات العقارية، ويأتي ذلك بعد فترة وجيزة من حدوث طلب مرتفع على الوحدات الراقية بهدف الاستثمار، وهو الأمر الذي أثار مخاوف من اشتداد حركة البيع دون أن يقابلها طلب مناسب.
وجاء التحذير هذه المرة من رجل الأعمال سميح ساويرس، رئيس شركة أوراسكوم القابضة للفنادق والتنمية، الذي أشار خلال اجتماع عقدته الغرفة الأمريكية للتجارة والصناعة إلى أن هناك شبه توقف يسود حركة البيع والشراء في سوق العقارات نتيجة ارتفاع سعر الدولار مقابل الجنيه ما أدى لانخفاض القوة الشرائية.
ولفت إلى أن هذا الانخفاض في منتهى الخطورة لأن هناك ملايين من الوحدات المغلقة كأوعية استثمارية، ما يعني أن المعروض أصبح مرتفعا للغاية مع انخفاض الشراء وهو الأمر الذي يجعل الفئة التي كانت تشتري بهدف الاستثمار للتحول إلى طرف بائع ومن ثم ارتفاع حركة البيع بشدة ما يمهد للفقاعة العقارية.
وبحسب إحصاء أجراه الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، فإن هناك 7.7 مليون وحدة عقارية غير مستغلة تتوزع بين 2 مليون وحدة سكنية مغلقة لأسباب الهجرة أو امتلاك أكثر من وحدة، فيما هناك 5.7 وحدة مغلقة لأسباب عدم وصول المرافق أو عجز أصحابها عن تحمل تكاليف التشطيب.
وتعرف الفقاعة العقارية بارتفاع معدلات بيع العقارات بصورة تفوق حجم الشراء، ما يترتب عليه لجوء مقتني الوحدات للبيع بأسعار منخفضة، ويزداد الموقف حدة عند اعتماد شريحة من مقتني الوحدات على القروض الشخصية أو التمويل العقاري في شراء هذه الوحدات بغرض الاستثمار أو السكن الثاني، حيث سيضطرون إلى البيع السريع بأسعار أكثر انخفاضًا لتفادي تعرضهم لأزمة مالية.
من جانبه، قال أيمن إسماعيل، مدير الاستثمار بشركة جرافتون كابيتال، إن التقارير البحثية التي أصدرتها شركته لاحظت أنه خلال النصف الأول من العام 2016 ارتفع التوجه نحو شراء الاستثمار بكثافة في العقارات حتى ارتفع متوسط سعر المتر في القاهرة الجديدة إلى 7 آلاف جنيه بزيادة 20–40% عن السابق، بل وصل سعر بيع الفيلات إلى 13 ألف جنيه للمتر.
وأشار إلى أن هذا الشراء المكثف كان كوعاء استثماري ضد انخفاض قيمة الجنيه، ولكن الآن توفر البنوك ميزة إيداع المدخرات مقابل فائدة تصل إلى 20% وحتى في حالة إلغائها ستكون قرب 15% وهو ما يرفع معدلات بيع الوحدات العقارية، ولكن هذا يتزامن مع انخفاض قيمة المدخرات المصريين ما يقلل حجم القوة الشرائية.
وألمح إسماعيل إلى أن الأمر الخطير الذي يرفع من احتمالات الفقاعة العقارية هو أن الشركات العقارية ما زالت تمنح تسهيلات مغرية في السداد على أكثر من 7 سنوات ودون سداد دفعة مقدمة، وفي المقابل يطلب حائزو الوحدات العقارية سداد قيمة الوحدة بالكامل نقدا، ما يدفع العملاء لتفضيل عروض الشركات ومن ثم ركود الطلب على وحدات الأفراد.
وأشار إلى أن هذا الوضع سيؤدي حتما إلى انهيار أسعار العقارات مع مرور الوقت خاصةً في حالة شرائها من قبل أفراد بغرض الاستثمار، ما يعني استمرار ارتفاع أسعارها حتى تصل إلى مرحلة يصعب بيعها تمامًا وحينها تحدث أولى موجات الفقاعة.
من جانبه، حذر هاني توفيق، رئيس مجلس إدارة شركة أكيومن–بلتون لإدارة الأصول والرئيس السابق للجمعية المصرية للاستثمار المباشر من مخاطر إفلاس الشركات العقارية المتوسطة والصغيرة في ظل بيعها للوحدات السكنية بناءً على أسعار تناسب تكاليف البناء قبل تعويم سعر الجنيه.
وأوضح أن مواد البناء من الإسمنت والحديد ارتفعت خلال الشهر الماضي، بالتزامن مع ارتفاع القيمة التي تحصل عليها شركات المقاولات، ما يعني ارتفاع تكاليف مشروعات الشركات العقارية مع ثبات إيرادات المشروعات التي تم إبراد عقود بيعها مع العملاء.
وقد تخطى سعر الحديد في السوق المصرية حاجز الـ9 آلاف جنيه للطن مقارنة بنحو 7 آلاف جنيه قبل تعويم الجنيه، فيما تتراوح أسعار بيع الإسمنت بين 770 إلى 815 جنيها للطن مقارنة بما يتراوح بين 550-600 جنيه في الشهر قبل السابق.
ولفت توفيق إلى أن أغلب الشركات العقارية لم تتحوط مسبقا من الارتفاع الكبير في أسعار مواد البناء، بل قامت ببيع الوحدات بالتقسيط على فترة تصل إلى 7 سنوات، وبعضها أعفى المشترين من سداد المقدم، وكل هذه التعاقدات تمت على أسعار مواد البناء قبل التعويم.
وأضاف أن هناك شركات حصلت على قروض سواء لشراء أراضي المشروعات أو تنفيذها وهو ما يلقي بأعباء إضافية على عاتقها.
وحذر الرئيس السابق للجمعية المصرية للاستثمار المباشر من خطورة عجز شركات عن تسليم الوحدات المتعاقد عليها مستقبلاَ تحت ضغط ارتفاع التكاليف عن قيمة الأقساط التي تحصّلها الشركات.
aXA6IDE4LjE5MS4yMDIuNDgg
جزيرة ام اند امز
