خلال 5 سنوات.. مستهدف حكومي ضخم من نقل ملكية العقارات في مصر
تستهدف الحكومة المصرية تحصيل نحو 7 مليارات جنيه، بما يعادل قرابة 141 مليون دولار، من رسوم التنازل ونقل ملكية الوحدات العقارية في المدن الجديدة ومديريات الإسكان بالمحافظات خلال السنوات الخمس المقبلة.
يأتي ذلك بالتزامن مع بدء تقديم الخدمة إلكترونيًا وتعديل القواعد المنظمة لضريبة التصرفات العقارية.
وقال مسؤول حكومي لـ«الشرق بلومبرغ» إن المستهدف الحكومي يشمل حصيلة رسوم التنازل ونقل ملكية الوحدات العقارية، بعد إتاحة تنفيذ الإجراءات إلكترونيًا من خلال أجهزة المدن الجديدة ومديريات الإسكان بالمحافظات.
وكانت وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية قد أعلنت، في 25 مايو/أيار 2026، إتاحة خدمة نقل ملكية الوحدات السكنية والتجارية والإدارية إلكترونيًا، ضمن منظومة تربط صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري بأجهزة المدن الجديدة ومديريات الإسكان.
وبحسب وزارة الإسكان، تهدف المنظومة إلى تمكين المواطنين من تقديم طلبات نقل الملكية من خلال أجهزة المدن ومديريات الإسكان، دون الحاجة إلى الانتقال إلى مقر صندوق الإسكان الاجتماعي في القاهرة.
ما رسوم نقل ملكية الوحدات؟
حددت وزارة الإسكان رسوم نقل ملكية الوحدات للأقارب من الدرجة الأولى بنسبة 1% من إجمالي قيمة الوحدة المثبتة في العقد، على ألا تقل الرسوم عن 5 آلاف جنيه.
وبالنسبة إلى نقل الملكية لغير الأقارب من الدرجة الأولى، حددت الوزارة الرسوم بنسبة 10% من إجمالي قيمة الوحدة الواردة في العقد.
كما ألزمت الإجراءات المتقدم بسداد نسبة إضافية قدرها 1% من قيمة الوحدة لصالح جهاز المدينة الجديدة أو مديرية الإسكان المختصة بتلقي الطلب.
وتتضمن الإجراءات أيضًا سداد وديعة الصيانة البالغة 5% من قيمة الوحدة طبقًا للعقد، أو تقديم مستند رسمي يثبت سدادها في وقت سابق.
وأوضحت وزارة الإسكان أن رسوم نقل الملكية تطبق على الوحدات التي تتطلب موافقة صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، سواء كانت سكنية أو تجارية أو إدارية، ولا تمثل رسمًا عامًا يطبق بالضرورة على جميع العقارات المملوكة ملكية خاصة في مصر.
كيف تقدم طلبات نقل الملكية؟
قالت الرئيس التنفيذي لصندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، مي عبدالحميد، وفقًا لبيانات حكومية إن الخدمة تعتمد على منظومة رقمية تربط الصندوق بأجهزة المدن ومديريات الإسكان.
ووفقًا للإجراءات المعلنة، يتوجه صاحب الشأن إلى جهاز المدينة أو مديرية الإسكان المختصة، حيث يتولى الموظف تقديم الطلب إلكترونيًا نيابة عنه.
ويقوم الموظف بإدخال بيانات العميل، التي تشمل الرقم القومي ورقم الهاتف المحمول والاسم بالكامل، على أن يتطابق رقم الهاتف مع الرقم المسجل في قاعدة بيانات صندوق الإسكان الاجتماعي.
كما تُرفع المستندات المطلوبة في ملف إلكتروني واحد بصيغة PDF، على ألا يتجاوز حجم الملف 5 ميغابايت، قبل إرسال الطلب إلى الصندوق لفحصه واتخاذ القرار بشأنه.
رسوم النقل ليست ضريبة التصرفات العقارية
تختلف رسوم التنازل ونقل الملكية التي تحصلها جهات الإسكان عن ضريبة التصرفات العقارية التي تحصلها مصلحة الضرائب المصرية.
وتدفع رسوم نقل الملكية مقابل الحصول على موافقة الجهة الإدارية المختصة على التنازل أو نقل ملكية الوحدة الخاضعة لقواعدها، بينما تُفرض ضريبة التصرفات العقارية على واقعة بيع العقارات المبنية أو الأراضي المعدة للبناء.
ووفقًا لمصلحة الضرائب المصرية، تبلغ ضريبة التصرفات العقارية 2.5% من إجمالي قيمة التصرف، وتُحتسب دون خصم أي نفقات أو تكاليف مرتبطة بعملية البيع.
وتشمل الضريبة بيع العقار بالكامل أو جزء منه أو وحدة داخله، سواء كان عقد التصرف مشهرًا أو غير مشهر، ما لم تكن الواقعة ضمن الحالات المعفاة قانونًا.
البرلمان يقر تعديلات جديدة
وافق مجلس النواب المصري نهائيًا، في يونيو/حزيران 2026، على مشروع قانون مقدم من الحكومة لتعديل بعض أحكام قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005.
وقال مجلس النواب إن التعديلات تأتي ضمن الحزمة الثانية من مبادرة التسهيلات الضريبية، وتستهدف تبسيط الإجراءات وتخفيف الأعباء الإدارية ومنع الازدواج الضريبي وتحديث الأحكام المنظمة للتصرفات العقارية.
وبحسب مصلحة الضرائب المصرية، تتضمن التعديلات تثبيت ضريبة التصرفات العقارية عند 2.5% للأشخاص الطبيعيين، حتى مع تعدد عمليات البيع، ما دامت التصرفات لا تثبت ممارسة الشخص لنشاط الاستثمار العقاري بصورة احترافية.
وتخضع التعديلات، بعد موافقة مجلس النواب، لاستكمال إجراءات الإصدار والنشر وفق القواعد الدستورية والقانونية المنظمة لبدء تطبيق التشريعات.
إعفاء الأقارب من الضريبة لا يلغي رسوم الإسكان
تضمنت تعديلات قانون ضريبة الدخل إعفاء واقعة البيع بين الأقارب من الدرجة الأولى من ضريبة التصرفات العقارية البالغة 2.5%.
ويشمل الأقارب من الدرجة الأولى، وفق القواعد القانونية العامة، الآباء والأمهات والأبناء، بينما تحدد اللائحة أو التعليمات التنفيذية المستندات المطلوبة لإثبات صلة القرابة عند التطبيق.
ولا يعني الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية إلغاء رسوم نقل الملكية التي أعلنتها وزارة الإسكان.
ففي حالة نقل ملكية وحدة خاضعة لقواعد صندوق الإسكان الاجتماعي إلى قريب من الدرجة الأولى، تظل رسوم نقل الملكية المعلنة من وزارة الإسكان قائمة بنسبة 1% من قيمة الوحدة، بحد أدنى 5 آلاف جنيه، إلى جانب نسبة 1% لصالح جهاز المدينة أو مديرية الإسكان ووديعة الصيانة حال عدم سدادها مسبقًا.
وبذلك، يتعلق الإعفاء الجديد بالضريبة التي تحصلها مصلحة الضرائب، ولا يمتد تلقائيًا إلى الرسوم الإدارية التي تحصلها جهات الإسكان مقابل الموافقة على نقل الملكية.
كم يدفع صاحب وحدة قيمتها مليون جنيه؟
وفقًا للنسب التي أعلنتها وزارة الإسكان، تبلغ رسوم نقل ملكية وحدة قيمتها مليون جنيه إلى قريب من الدرجة الأولى نحو 10 آلاف جنيه، وهي نسبة 1% من قيمة العقد.
ويضاف إلى ذلك مبلغ 10 آلاف جنيه، يمثل نسبة 1% المقررة لصالح جهاز المدينة أو مديرية الإسكان.
وفي حال عدم سداد وديعة الصيانة سابقًا، تبلغ قيمتها 50 ألف جنيه، بما يعادل 5% من قيمة الوحدة.
أما في حالة نقل الملكية إلى شخص ليس من الأقارب من الدرجة الأولى، فتبلغ رسوم النقل الأساسية 100 ألف جنيه، بما يعادل 10% من قيمة الوحدة، إضافة إلى 10 آلاف جنيه لصالح الجهة الإدارية و50 ألف جنيه وديعة صيانة إذا لم تكن قد سُددت.
وفي حالة البيع لغير الأقارب، تُحتسب ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 2.5% من قيمة البيع، بما يعادل 25 ألف جنيه لوحدة تبلغ قيمتها مليون جنيه، ويتحمل المتصرف أو البائع الالتزام الضريبي وفق أحكام القانون.
هل تخضع القرى لضريبة التصرفات؟
استثنت النصوص المنظمة لضريبة التصرفات العقارية الوحدات والعقارات الواقعة داخل القرى وما يتبعها من كفور ونجوع وعزب من الضريبة.
وبحسب مصلحة الضرائب، يتركز نطاق تطبيق الضريبة على العقارات المبنية والأراضي المعدة للبناء الواقعة في المدن والمناطق الحضرية والمجتمعات العمرانية الجديدة.
ولا يمتد إعفاء القرى بالضرورة إلى الرسوم المرتبطة بنقل ملكية الوحدات التابعة لجهات الإسكان، إذ تخضع كل وحدة للقواعد والاشتراطات الواردة في عقد تخصيصها والجهة صاحبة الولاية عليها.
تعدد عمليات البيع
نصت التعديلات التي وافق عليها مجلس النواب على أن تكرار عمليات بيع العقارات من جانب الشخص الطبيعي لا يعد، في حد ذاته، دليلًا كافيًا على احتراف الاستثمار العقاري.
وتتحمل مصلحة الضرائب مسؤولية إثبات أن التصرفات المتكررة تستهدف الاتجار والمضاربة وتحقيق أرباح بصورة منظمة، حتى تخضع الأرباح للمعاملة الضريبية المقررة للنشاط التجاري.
ولا يعد بيع الوارث لعقار آل إليه بالميراث احترافًا للنشاط العقاري، سواء باعه بحالته أو بعد إقامة مبانٍ عليه لاستخدامه الشخصي، ما لم تقدم مصلحة الضرائب أدلة تثبت ممارسة نشاط تجاري منظم.
كما لا يعد بيع الشخص لعقار مخصص لاستخدامه الخاص أو استخدام أسرته احترافًا بمجرد تكرار التصرفات، وفق الضوابط التي تضمنها مشروع القانون.
التصرفات الخاضعة للضريبة
تشمل ضريبة التصرفات العقارية عمليات البيع والهبة والتبرع لغير الفئات المعفاة، إلى جانب تقرير حق الانتفاع بالعقار وعقود الإيجار التي تزيد مدتها على 50 عامًا.
كما تسري الضريبة على التصرف في الأراضي المعدة للبناء والعقارات المبنية، سواء تناول التصرف العقار بأكمله أو جزءًا منه أو وحدة مستقلة داخله.
وتحتسب الضريبة على القيمة المالية المدونة في العقد، مع منح مصلحة الضرائب حق الاعتراض على القيمة إذا توافرت لديها أدلة على عدم مطابقتها للقيمة الحقيقية للتصرف.
حالات الإعفاء
تتضمن حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية البيوع الجبرية الإدارية والقضائية التي تتم بالمزاد العلني، وحالات نزع الملكية للمنفعة العامة أو لأغراض التحسين والتطوير.
كما تشمل الإعفاءات التبرعات والهبات المقدمة إلى الحكومة ووحدات الإدارة المحلية والأشخاص الاعتبارية العامة والمشروعات ذات النفع العام.
ويعفى تقديم العقارات كحصص عينية في رؤوس أموال شركات المساهمة، بشرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة للحصة العينية لمدة خمس سنوات.
وتضاف إلى هذه الحالات، وفق التعديلات الجديدة، عمليات البيع بين الأقارب من الدرجة الأولى، بعد استكمال إجراءات إصدار القانون وبدء العمل بأحكامه.
حصيلة مستهدفة خلال خمس سنوات
قال المسؤول الحكومي إن الحكومة تستهدف تحصيل 7 مليارات جنيه من رسوم التنازل ونقل الملكية خلال خمس سنوات، بالتزامن مع التوسع في تسجيل الطلبات إلكترونيًا.
وتوقعت الحكومة أن تساهم المنظومة الرقمية في تسريع فحص الطلبات وتوحيد الإجراءات بين أجهزة المدن ومديريات الإسكان وصندوق الإسكان الاجتماعي.
وأكدت وزارة الإسكان أن النظام الجديد يستهدف تقليل انتقال المواطنين بين الجهات الحكومية، وتوفير وسيلة أكثر تنظيمًا لتقديم المستندات ومتابعة الموافقات المرتبطة بنقل ملكية الوحدات.
